こんばんは 秋田県で不動産投資をしております だいた と申します
題名にもあります通り、２軒目物件、客付け出来ました
業者様の頑張りもありまして、年内は無理かなと思っていたのですが良かったです！
２軒目物件は、本当に学びの物件となりました．．．
大家として、１軒目がラッキーパンチでうまく行き過ぎていたのを学ばされる教材でした
私がこの２軒目物件を賃貸募集したのは、実は今年の６月でした
半年間家賃収入がありませんでして、日本政策金融公庫様から融資を受けて購入しているので１軒目の家賃収入と火災保険で、手残りはありませんでした
本当に情けない話です
ただ、この期間でいろいろ学べたことを紹介したいと思います
これから戸建投資を始めるですとか、興味がある方に少しでも学びになってもらえたら幸いです
営業活動がものをいう
これは私が１軒目の客付けの話になりますが、客付けして頂いた業者様が本当に頑張って客付けしてくれたことが理解できておらず、２軒目もスペックが１軒目より良いから比較的簡単に決まるだろうと勝手に思い込んでいました
また今回リフォーム完了後、客付けを依頼した業者様、大分物件を褒めて頂いたのと、コミュニケーションも取れて、自分の物件をちゃんと客付け案内してくれそう！と勝手に勘違いして任せきりにしてしましました
その業者様からの内見ありましたの話、実は聞いてません．．．
私から、『反応どうですか？』のヒヤリングは２回しましたが内見なしでした
自分の物件の立地が悪いので、業者様のせいではありません
恐らく、扱う物件も多岐にわたるでしょうから、仕方ないと今となっては思っています
ただ、不動産業者様の好反応＝客付に至る、わけではないことが学べました
今回客付けを決めて下さったのは、大手管理会社様、物件から１０キロくらい離れている場所に店舗を構えています
客付け依頼して１カ月で入居決めてくれました
管理手数料は８％でAD１カ月を付けたところ、頑張って営業活動してくれました
大手管理会社の掲載写真と物件掲載多数
私が客付け依頼をしたのは、超大手の管理会社です
管理手数料で検索すればヒットするのでしょうか？わかりませんが青い看板が目印の業者様です
１軒目同様、自分でスマホで物件の写真を撮って各業者様に当たっていき、各業者様に自分で取った写真のデータを配っていました
この業者様にも自分の物件の写真をメールで送信しましたが、まったく採用されませんでした（笑）
それもそのはず、めちゃくちゃ写真の撮り方が上手です！
加工もしてくれているのか、物件のいい部分が引き出されている写真が多く、どうやって撮影しているのか今度確認を絶対にしたくなるほどです
また、大手ということもあり物件の賃貸募集をするための掲載は「HOME’S」や「ヤフー！不動産」等のスマホで検索するであろうワードを入れると、私の物件が見れるような状態でした
今回入居されるのも若い男性女性の方でした
今ではスマホで検索して物件を見る時代
大手HPでの物件掲載は必須であると感じましたし、AD（広告費）を支払うとここまでやってくれるのかと感じた次第です
可能性がありそうな業者様には必ず営業活動をする
客付けの営業活動は、必ず可能性がありそうな業者様へはアプローチしたほうがいいと思います
今後そうします
今コロナ禍にありますので、実は私の物件、客付けして頂いた業者様、実はまだ一度もちゃんとお逢いしていません（笑）
やり取りは最初、電話して「AD１カ月つけてこの家賃で客付けしてます。物件にはキーボックス用意してるのでいつでも内覧できます。宜しくお願いします。」
こんな感じだったと思います
出来るだけお会いして物件の持ち込みをした方がいいと思っていたのですが、電話やメールで事足りるなら遠方であれば大分楽だなと感じました
とにかく行動だと思います
築古戸建で賃貸募集するならもっと安い物件
詳細は少し控えますが、利回りは正直今回の物件は良くありません
すべての支出を勘案しての実質利回りは１５％切ると思います
１軒目の物件は３０％近くの利回りなので、いかにお金を使ってしまったかが分かります
仕入れるなら、正直１００万円切る物件で今後は購入したいと感じます
DIYされる方なら、もう少し高くても良いかなと思いますが、例えばリフォーム込みで２００万円で、
貸出4.5万円であれば表面利回り27％
それから管理手数料、固定資産税、物件に何かイレギュラーあれば修繕費、電気の基本料金、浄化槽であれば管理費、いろいろお金がかかります
物件を所有するといろいろお金が発生し、管理するだけでも持ち出しが多々あります
出来るだけ最初に購入する物件が安いこと、これが最終的にものをいうと感じました
まとめ
以上が今回の学びでした
正直、不動産投資の難しさを感じましたし学びました
今後は貯金をしつつ、いい物件があれば戸建を購入しようと思います
１軒目ちゃんと収益が出ていて、上手くいっている自分は２軒目も必ずうまくいくと思っていました
うぬぼれも良いところです
まだまだ実力不足、勉強不足だと反省した私でした
最後までご覧いただきありがとうございました
だいた
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