こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた（＠daita_fudousan)と申します
今回は不動産投資における築古戸建物件の購入時に、移動の車中や内見前に物件に行く時間があった時にチェックしておくことについて記事に致します
皆さんは物件の内見をアポイント取って、営業担当の方に聞いてみたい事をちゃんと準備して内見に臨んでいますか？
内見をアポイント取ったからOK！と思っていませんか？もうひと手間頑張ることで、購入の判断や利回りUP、入居率UPにつながる可能性があります
今回は、築古戸建物件の内見に関してフォーカスして紹介したいと思います
最後までご覧いただけたら幸いです
【不動産投資】築古戸建の物件を内見する際にチェックする点
今回紹介したい内容は、以下の通りです
順を追って説明して参ります
事前にグーグルマップで周辺の施設をしっかり確認
ポータルサイトや不動産会社のホームページを見ていて、この物件良さそうだなと感じたらまずグーグルマップで周囲を確認しています
大体の方が確認していると思うのであまり詳しく方法はお話しませんが、Googleマップのストリートビューで大体の物件状態がわかります
ただこのストリートビューも結構前の情報だと、実際見てみると違う点もあったりします
私の２軒目の物件は、ストリートビューでは2階にベランダがあったのですが、実際に現地を見ると2階のベランダは撤去済みでした
木製のベランダで腐りかけていて危ないので撤去したとのことでした
たまに物件の詳細な住所がわからないことがあるので、ピンポイントで調べることが出来ない場合は、不動産会社に確認することも出来ると思います
私の経験上ですが、詳細な住所が記載のない場合の内見はしたことがないと記憶しています
どういうわけか不明ですが、内見から購入に至った物件は必ず住所がわかる、もしくは所在地がしっかりわかる（私が住んでいる場所の近所）物件でした
物件の内見前に実際に現地を一人で歩いてみる
できれば仲介してもらう営業担当の方に会う前に、実際に現地を訪れて物件の外観や周辺の環境を確認したいところです
Googleマップでは確認できない周辺の匂いやマップに乗らない施設がないかなどを調べます
特に臭いに関しては、注意が必要だと思います
風向きによって臭いがあれば外に洗濯物を干す方であれば困りますし、窓を開けるのにも躊躇するので敬遠されてしまいます
物件は移動できませんから臭いは要注意と肝に銘じています
そのほか、隣人に変な人は住んでいないか、これも臭いに通じるかもしれませんが、ゴミ屋敷が近くにないかですとか、疑問に思う点があれば確認は必要かと思います
また出来れば、購入予定物件の隣の方とコミュニケーションを取れるならしたいところです
私はどの物件でもお隣さんとお向かいさんには必ず挨拶をしています
田舎に行くほど挨拶するのは礼儀と思っていると方が多いと自分が考えているからです
実際に挨拶をして嫌がられたことはありません
むしろ挨拶することで、1軒目のお隣さんは入居者様を連れてきてくれました（現在4年近く一度も退去無し）
2軒目の物件のお向かいさんは、物件のガレージのシャッターが風で飛ばされそうになった時、緊急修繕をしてくれて難を逃れたこともありました
少し話はそれましたが、できれば近隣住民の方とコミュニケーションを積極的に取りたいところです
当たり障りのない「この辺は住みやすい環境ですか？」の質問だともったいない気がします
自分が家を建てて住んでいるところを悪く言う方はいないと思います
町内で何を気を付けたらいいのかとか、道路状況は冬どのようになるかですとか、地域の参加イベントなど、入居者様にとって知っているとビックリしない、準備できる情報は仕入れておきたいです
また購入検討しているこの物件と同じような物件があると教えてくれるケースもありますし、コミュニケーションは取っておいて損はないと思います
また、私は正直に物件購入をして人に貸そうかと考えていると話してしまっています
その方が、あとあと物件自体の入れ替わりがあるから変な目で見られないように感じるからです
営業担当者と待ち合わせて車中で聞きたい事
物件を実際に見るためには仲介の方が鍵を開けてくれないと見れないので、実際に待ち合わせをします
不動産会社に向かって営業担当の方の車で見に行くのか、物件に現地集合するかになると思います
不動産会社へ出向いて営業担当の方と物件へ向かうのと、現地集合どちらが良いかなと考えると前者かなと考えます
なぜなら、もしあなたがまだ不動産投資を始めたばかりで実績がない場合、新しい案件を紹介してくれる担当者の方になる可能性があるからです
そのようなありがたい存在の方に出会った場合1秒でも長くコミュニケーションをとるべきです
車中で聞きたい情報は以下の通りです
大体このようなところを確認します
ちなみに物件の交通情報（バスや電車など）はあまり聞きません
田舎は車社会ですから、駐車場スペースが2台確保できていればほとんど必要ないと考えています
家賃帯も、大体4万円～5万円（もう少しとりたい）と考えると生活保護の方だと入居は難しいと考えます
秋田県内の生活保護の方の家賃補助を確認してみると、大体3.5万円前後となります
購入金額次第ですが、この家賃の客層はあまり狙っていません
物件の売主様の情報
話を戻しますと、まず売主様は何故今回物件を手放すのかを聞きたいところです
相手が不動産投資家であれば、値引きは少し難しいかもしれません
売却金額＝何かしらの投資に必要な金額設定になっている可能性が高いからです
客付けできていれば、利回りを考えて売却金額をつけているケースが殆どでしょうから値引きは難しいと判断すべきです
今回購入を検討している戸建は、所有者本人は介護施設に入り、物件を相続した方は住む予定が全くないので手放したいとのことでした
指値はしやすいかなと思います
物件の状態
物件の状態を営業担当者目線で確認します
営業担当者も会社の利益が欲しいので本音で話せる部分とそうでない部分はあると思いますが、物件のメリットデメリットはちゃんと聞くようにしています
なぜなら、もし物件を事前に確認していて営業担当者とメリットデメリットが一致していれば、物件の見方は間違っていなかったと学習できるからです
次の物件購入時にも同じ目線で見ることが出来、レベルアップにつながります
営業担当者が把握している物件情報をちゃんと聞いたうえで内見しましょう
貸家に出すとして需要のある地域か
基本貸家は市場に出回る件数が少ないので、需要はありますと返答があります
ただ、購入を検討しているエリアで、戸建を貸し出して客付けができる、もしくは内見が入る物件かどうかをちゃんと聞きましょう
私の経験上、商業施設（スーパーなど）は車で10分くらいが限界かなと考えています
2軒目の物件が商業施設まで10分かかる物件で、駐車スペース2台＋ガレージ付の物件なのですが
最初の内見の断り理由が商業施設まで遠いと言われ、2回目の内見で入居が決まったケースがあるので
10分目安としています
実際冬になると10分で行ける商業施設も倍近くかかる、豪雪などの天候次第では3倍となれば結構遠いので車で10分が限界かなと今のところ考えています
この辺を確認するためにGoogleマップや現地での確認が必要です
ただし、少し商業施設から離れているから難しいかもと言われても、すぐ引き下がらないでください
例えばペット可の戸建賃貸はレアなので、その切り口で客付けは出来るかなど具体的に質問を投げかけましょう
それでも難しいかもとなれば、物件購入はもしかしたらやめた方がいいかもしれません
貸家に出すとして家賃相場はどのくらいか
家賃相場は、事前に地元の不動産会社のホームページを見ると大体相場は掴めますが、営業担当している方からの生の声も聴きたいところです
家賃の話をすると、大体の相場がわかりますし、大企業や公務員などの家賃補助の話が出てきたりするので
家賃の話は現地でもすべきです
でも価格を最終的に決めるのは大家の仕事です
競合物件をよく見て、決まっていない同じような物件の家賃が高いのか、それとも入居する価値が低いのか、付加価値がないのか、努力次第で家賃を下げずに決められないか
総合的な判断をして家賃設定をしましょう
その判断材料として、現場の生の声を有益なアドバイスとして享受するべきです
物件の学区と通学方法
一応学区も確認はしています
もし入居される方にお子様がいらっしゃるのであれば、学区は気になるところです
田舎だと小学校に通うのにバスや電車になるケースもあります
通学するのに時間や距離がかかるのは親としては心配の種です
特に小学校は物件から近い方が良いかなと感じます
小学校に学童があれば学童などの放課後児童クラブに行かせて、仕事帰りに迎えに行かせることも可能かもしれません
でも小学校が近いと何かと便利かなと個人的には感じます
中学生や高校生になれば結構遠方に自転車通学、高校になると車で送り迎えなどが必要になるかもしれませんが、学校が近くなのはやはり楽です
営業担当の方が女性でママさんだとこの手の情報に強いと思います
まだ当たったことがないのですが、男性の不動産投資家ではわからない知り得ない情報を多く持っているのがママさんだと思います
どの仕事でも女性目線は大事です
車中で確認したい内容は上記の通りです
物件内見で注意したい点
物件の内見で注意したい点は以下の通りです
ざっくりこんなところです
傾きやクラック
歩いていて明らかに歩行がおかしくなる物件は私のレベルでは何ともできないので購入しません
1軒目の物件は、実は廊下の一部が少し傾いていて（何十年も重たいソファを廊下に置いていたのが原因と思われる）どうしようかと考えていましたが、客付けは出来ました
1軒目の物件に関しての利回りなどはこちらからご覧いただけます
それでもいくら安くても、傾きを直すとなるとかなりの額のリフォーム費用が必要になると思います
傾きはまだチャレンジできるレベルに現在いないので、購入はあきらめると思います
基礎のクラックに関しても、縦に入る日々で小さいものであれば経年劣化によるもの、横に大きく入ると良くないと聞きます
YouTubeでもその辺の解説は現在だと見れますので、宜しければご確認ください
購入してきた物件はいずれも基礎にクラックはない状態でしたので、基本クラックを確認して気になるなと感じれば購入しないと思います
その気になる部分で夜眠れなくなるのも嫌なので
扉の開閉
傾きに通じるところもありますが、窓の開け閉めが出来ない物件も購入をしないようにしています
窓の開け閉めが出来ないのはクレームに繋がります
物件購入時は出来る限り全部窓の開け閉めをしてみることをおすすめします
ちなみに網戸の破れはDIYできます
物件を初めて購入するとなると、いろいろなことが心配になるのですが網戸がべローンとなっておどろおどろしい感じになっていてもすぐ直せます
私自身が非常に不器用なのですが、網戸の交換は頑張ればできます
不器用な私でも出来たリフォームに関しても記事にまとめていますので、宜しければご確認ください
天井の雨染み
雨染みに関しても注意は必要かなと個人的に考えています
雨染みから床に落ちて床が腐ってしまっていのであれば、現在進行形で雨漏りがあると考えていいのかなと思います
床が腐っていない、畳がくさっていないのであればすでに修繕している可能性があるのですが、私はリフォーム業者に入ってもらい確認してもらっています
2軒目の物件も雨染みがあり、確認したところ修繕済みとのことで購入に至りました
水回り
水回りは修繕費用が非常にかかるので、普通に使えるのであればそのままで行きたいところです
例えばお風呂であれば、タイル張りで在来工法のお風呂だった場合ユニットバスを入れたいところですよね
ただユニットバスの交換となると下手をすると物件購入金額以上の額になってしまうケースもあります
できればそのまま貸せる方向で進めたいところです
トイレや洗面台、台所などの水回りに修繕が必要となるとかなりの修繕費用が掛かると考えた方が無難です
購入前に、リフォーム業者に見積もりを取ってもらうなどしましょう
屋根
屋根に穴が開いていればそこから雨水が侵入、雨漏りになるので購入はしません
恐らく屋根をやり替えるのも水回り同様にお金がかなりかかるはずなので購入しません
1軒目の物件は、屋根のやり替えにどのくらいお金がかかるのか板金屋さんに確認したところ物件と同じくらいの値段を提示されたので、大分かかります
また屋根のさびが出ている、ペンキの塗装が剥げてきている場合も塗り替えは必要なので修繕費用が発生します
この辺も修繕するために指値を入れて対応する点だと思いますから、内見時要注意箇所であると感じます
まとめ
今回は、物件内見をする際にチェックする点を私なりに考えをまとめて記事にしました
内見は、最初かなり緊張すると思いますが回数を重ねて、物件購入から客付けまで経験していればさらに突っ込んだ質問ができるようになります
結果として、売り出し価格より安く購入できる、仕入れを抑えることが出来ますから、利回りも向上します
内見のスキルを上げることで、購入金額、利回り、不動産大家レベルのUPになりますから、どんどんいい物件を見つけて内見をしたいところですね
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた（＠daita_fudousan)
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