こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた（＠daita_fudousan)と申します
本日は、不動産投資における物件の仕入れに関してお話したいと思います
これまで小さい規模ですが不動産投資をしてきて感じているのが、物件の良し悪しもありますが、仕入れ値が一番重要だなと改めて感じております
購入希望エリアでは一番安いと考えられる物件の金額でも、その物件はどのくらいで資金回収できますか？
仕入れ値が安いことで、利回りを目標利回りをキープでき、急な修繕にも柔軟に対処できるはずです
今回は仕入れ値に関してお話していきたいと思います
最後までご覧いただければ幸いです
【不動産投資】物件購入は仕入れが重要
今回紹介したい内容は以下の通りです
順を追って説明して参ります
不動産投資における仕入れはスタートラインが変わる
仕入れが安いことによって、まずスタートラインが変わります
極端な話、築古戸建で50万円で購入した物件をAとしまして、200万円で購入した物件をBとします
Aに修繕費用を100万円かけて、Bに50万円の修繕費用をかけました
どちらも家賃を4.5万円で入居付け出来た場合
A物件
購入金額50万円＋修繕費用100万
＝合計金額150万円
年間家賃 4.5万円×12カ月＝54万円
表面利回り 54万円÷150万円＝32％
B物件
購入金額200万円＋修繕費50万円
＝合計金額250万円
年間家賃 4.5万円×12カ月＝54万円
表面利回り 54万円÷250万円＝19.2％
このようになります
計算しやすいように、火災保険や物件管理費、町内会費などは含めていません
利回りの計算くらいわかるよ、と言われてしまうかもしれませんが、もし仮に物件Aに大規模な修繕費用が発生したとします
私が購入した物件では発生したことがないのですが（購入後の不備が都度見つかり、それでも予期していない修繕は50万円くらい？）
A物件に修繕費用がさらに100万円掛かってしまうとしましょう
そうするとB物件の合計金額と利回りも一緒になります
19.2％ということはざっくりとした計算になりますが、だいたい5年で回収できる計算となります
築古戸建を購入して気づいたのは、自分で目視してリフォームが必要と感じる箇所以外にも、実際入居頂いて不備が発生するケースもあります
私場合、1軒目の物件、2軒目の物件、どちらも大なり小なりのことがありました
もし仮に修繕費用があまり発生せずA物件の計算になるのであれば、3年で回収できる計算です
同じ徒競走でも、ハンデキャップがあるようにスタートとゴールのラインが近いことが良く分かります
どう考えても不動産投資をするのであれば、スタートラインがゴールに近い方が有利に決まっています
ただもしかしたら、そのスタートとゴールが近い分、障害物（修繕費など）があるかもしれませんが
その分仕入れが低ければ、修繕費用にお金を使い障害物を片付けていきましょう
この辺の目利きは最初はかなり難しいですし、私も1軒目の物件は訳も分からず購入しています
できれば先輩大家さんと一緒に物件を見る、もしくは近所の大工さんに正直に話してみてもらうのも手です
私は1軒目の物件購入時、大工さんに「○○町の物件を購入して、人に貸そうと思っています。物件の痛みや修繕のアドバイスを頂けませんか？」
と正直にお話ししました
屋根を塗装したほうがいいとアドバイスを受けて実施しまして、あと物件の土台は大丈夫か？シロアリの状況とかプロ目線でアドバイスくれませんか？
と話した記憶があります
その時は問題ないと話を受けました
シロアリの予防するための業者様を知っているので紹介しようかと言われましたが、正直にお金がないと話をしましてお断りしました
謝礼を差し上げようと思ったのですが、大丈夫だよと言っていただけました
なぜなら業者様によっては、この応対で大きな仕事につながるケースがあるからです
大規模修繕になれば、謝礼よりもより大きな仕事につながるからだと今思うとそう考えます
少し話がそれましたが、仕入れはスタートに繋がります
妥協せず、自分の理想とする利回りを考えて活動しましょう
売上を最大化、経費を最小化の考え【稲盛和夫氏の考え方】
皆さんは稲盛和夫さんの著書を手にしたことはございますか？
経営の神様と言われた方の書籍です
恐らくビジネス書の取り扱いのある店舗であれば、1冊2冊はおいているはずです
この売上を最大に、経費を最小には経営の原点だと思っています
商売とは原価が存在していて、その原価から人件費や光熱費、次の商品仕入れの利益が乗っかっています
この考え方からすると、私は個人で不動産投資をするべきかなといつも考えて（人を雇わない）います
それが可能なのが不動産投資だと個人的に考えています
少し話はそれましたが、ざっくり考えますと、売上が家賃として、経費は仕入れや修繕費となります
不動産投資のいいところは一度入居すると退去が発生しない限り、売上は安定しています
仕入れや、修繕費も最初に安く購入、もしくは修繕を少なく済ませることがかのうであれば経費も最小化できます
もちろん経費を最小化しすぎて、顧客満足が低いのは良くありません
売上を最大化するのは築古戸建や田舎エリアだと都会に比べて難しいかもしれませんが、一方経費面を考えると、物件購入や修繕には工夫できる余地があります
この考え方から、やはり仕入れ値は大事だと考えられます
仕入れが安ければ修繕にも柔軟に対応できる
少し「不動産投資における仕入れはスタートラインが変わる」でもお話しました
仕入れが安ければ柔軟な対応ができます
急な修繕が発生しても、すぐ対応して修繕対応できます
もし修繕が少額で済んだ場合、経費が最小化でき大きな利益が望めます
もし仮にこれ以上利回りを下げられない状態で物件を購入するのは少し注意が必要かもしれません
どうしても仕入れ値が下げられないエリアであればもう少し範囲を広げてみることも大事だと思います
物件の検索方法は、今も変わらない方法で実施しています
少し古い記事ですが、私の方法でよければ是非ご覧ください
もっと上手に物件購入されている方もいます
根拠のある指値を入れる
いわゆる鬼指値というものがあります
物件の表示金額はあくまで表示金額なので、値引きは勿論可能です
でも正直私個人の考え方からすると、例えば売主様にとっては物件に愛着があるもので泣く泣く管理ができないから手放すといったケース
そこにどこのだれかわからない人間がやってきて、例えば販売金額の3割で販売してほしいなんて聞いてくれるかなと考えます
私であれば売りたくありません
それでも、売主様もいろいろな状況や考え方をお持ちですから、すぐに手放したいからいくらでもいいという方もいるかもしれません
ビジネスライクな考え方であれば前者でもありかもしれませんが、私はその方法では購入したくありません
こちらはあくまで個人的な考え方で、甘いと言われてしまうかもしれません…
しかもこの指値に関しては、仲介する不動産会社様の売買手数料も変わってきます
売買手数料は以下の通りです
～200万円以下の部分 売買金額×５％（税抜き）
200万円超～400万円以下 売買金額×4％＋2万円（税抜き）
400万円超の部分 売買金額×3％＋6万円（税抜き）
このように、値引きをすることによって不動産会社の仲介手数料も下がってしまいます
物件の仲介をする手間はどれだけ安くても高くても一緒なので、不動産会社からすると手数料が下がるのはあまり気持ちのいいものではありません
経費を最小にを旨とするのは良いのですが、根拠のある値引きはちゃんとしないといけません
例えば、物件の壁紙や水道設備などを交換するなどで、業者を入れて見積もりを取るでもいいかもしれません
はたまた先輩大家さんと仲良くなって、物件を一緒に見てもらうでも構わないと思います
値引きの過程を楽してはいけないと思います
まとめ
今回は、不動産投資における仕入れに関してお話ししました
最後に一つ、最近また読み直している書籍があります
加藤ひろゆきさんの書籍です
加藤さんはほぼ無借金で、物件を購入しておられ不動産投資を建物以外のところからも収益を発生させています
今では不動産業界では一目置かれる存在となっていると思います
私は規模拡大をするにあたって、融資を引いて、もしくは引けるのであればしっかり活用して物件を増やすべきだと考えていますが
この無借金経営も正直憧れはあります
ですので、融資を引くタイミング、引かないで購入する物件を使い分けて規模拡大をするべきと考えています
その中でやはり重要なのが、仕入れ
指値の描写もありますが、どのように交渉しているのかは企業秘密なのかもしれませんが仕入れ値は非常に安く経営されてます
仕入れを抑えて、経費を最小に、そして売上はしっかりとる経営を私は心がけていきたいです
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた（＠daita_fudousan)
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