こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた（＠daita_fudousan) と申します
今回は築古戸建におけるDIYに関しての考え方について記事にしたいと思います
私は3軒築古物件を所有してきまして、勉強した書籍の中の大家さんは、DIYを実践している先輩大家さんが多かったので、私も実践してみました
結論から言いますと、築古戸建DIYはお手本がいて仲間と学んで、客付けにすぐ移れるなら実践をすべきだと思います
逆に、実践したものの時間がかかる、客付けのピークに物件を出せない状態ならやらないでまずはプロに外注が良いかなと考えています
その考え方に至った経緯も交えて説明して参ります
最後までご覧いただけたら幸いです
築古戸建でDIYを実践するなら時間と費用対効果を考える
今回紹介したい内容は、以下の通りです
順を追って説明して参ります
DIYは時間がかかる
私も築古戸建てを購入して、自分でDIYをしたことが少しだけあります
現在は大家さん仲間が増えて、DIYスキルの非常に高い方も多いので、教えてもらえる環境にいると思いますが
物件購入して2年くらいは、ほぼ一人で活動しておりました
ですので、リフォームのお手本は書籍かYouTubeのみでした
確認しながら進めるので、時間はかなりかかります
また慣れない作業が多いので、ミスも連発しますし、経験したことがない作業をどのくらいで終了するかの予想も立てづらいので
大体計画通りに進まず、時間がかかりストレスもかかります
いつまでに客付けをしたいからDIYはいつまでに終わらせると計画を立てられないのであれば、正直最初DIYはあまりおすすめできません
ちなみに私は部屋のペンキ塗りとクッションフロアを貼りましたが、ペンキは3度塗りをしましたが、1日塗って、塗り終わったら自宅に帰り、次の本業の休みで同じ作業を繰り返しました
恐らく2週間以上かかっていると感じます
クッションフロアは1日がかりで貼り付け
しかもその物件は片道2.5時間車でかかる物件でしたので、時間は結構使ってしまいました
仕上がりは素人レベルなのであまりよく見えない仕上がりです
当初は資金がなくて、どうしても自分で実践するしかなかったので仕方なかったのですが、かなりの時間を要しました
どうしても自分でやらないといけないであれば相当な時間がかかると考えておいた方が無難です
ちゃんと客付けまでのスケジュールが決まっているか
先ほどもお伝えしましたが、ちゃんといつまでに客付けにもっていきたいと考えるのは大事です
大家業を始めた大きな理由は、恐らく家賃収入ではないでしょうか？
DIYが目的で家賃収入はいつでもいいなら話は別ですが、ゴールは入居者様から家賃を頂くのがゴールだと思います
できれば購入してすぐ入居して頂けるのが一番嬉しいので、DIYにずっと時間をかけていられません
初めてDIYを実践する方は、進め方や時間配分がさっぱりわからないはずなので、絶対にスケジュール通り進みません
客付けまでのスケジュールがちゃんと決まっていて、それを実行に移せるのであればDIYをしていくべきだと思いますが
最初は恐らく、計画通り進まないと思います
しっかり施工できるならかなり費用対効果は高い作業
しかしながら、DIYをちゃんと時間通り施工できるのであればかなり費用対効果は高いと思います
私の大家さん仲間も非常にスキルの高いかたが多く、すごいの一言です
私は外注をメインにDIYもしてきましたが、体感ですがDIYが出来るなら技術料分の3割～4割くらい安く施工できるのではないかと感じます
しかも自分が好きなデザインに施工できるので、満足度も高い仕上がりになると思います
また大家さん仲間で何人も集まって作業できるなら、楽しそうですし、いろいろ交流も出来て良いと思います
しかし同じ大家さん仲間でも本業があったり、自分の手掛けている物件もあるので、無理に誘うのはダメだと思います
周りを巻き込んで、ちゃんとスケジュールの予定通り完了するのであれば、DIYは非常に有効な手段です
どんどん実践していくべきだと思います
最初はプロに外注がおすすめ
私自身、最初はプロに外注してしまったのでこちらの方がおすすめだと考えています
確かにお金はかかってしまいますが、仕上がりはきれいですし、例えば入居付けを3月の繁忙期にしたいと考えて購入したのが12月であれば
例えば、大がかりな内装交換でなければ1ヶ月内に、スケジュールを立ててやってくれると思います
1月で完了させて2月の始まりに不動産会社へ客付け依頼、3月には間に合う計算です
プロに外注するところの良いところは、仕上がりもきれいで、スケジュールも立てやすい点にあります
やはり購入した物件は一日でも早く貸し出したいので、最速で家賃収入を得たいのであれば、外注の方が早いと考えます
確かに費用対効果は低いかもしれませんし、利回りにも直結するかもしれませんが
最初から希望する利回りをリフォーム込みで検討することで外注するべきだと考えます
いずれ規模が大きくなるとプロに外注するケースが増える
皆さんは不動産投資を始めるにあたって、最終的な目標を立てていると思います
例えば月50万円のキャッシュフローを得てサイドFIREしたいですとか、100万円稼いで完全FIREを目標にするですとか
始めるからには恐らく大きな物件をいずれは所有して不動産賃貸業で食べていきたいと考えておられるのではないでしょうか？
規模を大きくする＝部屋数を増やすので、恐らくDIYだけでは追いつかないタイミングが必ず訪れます
規模が大きくなっていると、恐らく同じ不動産投資仲間も出来ているので、リフォームの外注をするのに仲間から紹介してもらえるケースもあるかもしれません
いずれ外注するケースが出てくるのであれば、最初から外注することで、業者の良い悪いも判断できる大家であった方が良いと思います
相場を知っておく意味でも、外注依頼を経験しておくのは有りだと個人的に考えています
また付き合いを増やしておくのも絶対におすすめです
相性のいい業者様を見つけるのも大変な作業だと考えていますから、始めた当初からお金を使って付き合いを増やすのも有効な手段だと考えています
どちらも実践しておいて損はない
どちらが正解かというと、どちらも正解というのが正しいと思います
最終的に、目標とする家賃収入をいつまでに得たいというスケジュールがあって、そのスケジュールと家賃収入が得られたら正解なので
でも、先ほどお伝えした通り、購入した物件の目標は早期の家賃収入だと思いますから、それが実現できればDIYもいいですし外注もいいと思います
どちらも経験ですので悪いことはありません
私は最初は外注をうまく使って、自分ひとりで出来るDIYを少しずつやっていくのがおすすめだと思っています
一人でも簡単にできるおすすめDIY
自分ひとりで手軽にできるDIYに関して紹介したいと思います
私自身実は非常に不器用な人間ですので、あまりDIYは得意な方ではないかもしれません
それでも時間や手間をかければ比較的しっかり仕上がるものを上げます
このくらいです
ペンキ塗り
ペンキ塗りに関しは、部屋が古臭いので白で塗ってきれいにしたいなと考えてやってみました
部屋は3畳ほどの納戸で使用されていたのですが、棚自体を机に出来たら作業できるスペースになるかなと考えてペンキを塗りました
時間は3～4時間塗ってその日は帰って、放置して乾かしてを3日間繰り返しました
恐らく6缶くらい使ったかなと記憶しています
刷毛（はけ）は100円均一で毎回仕入れていました
網戸交換
網戸交換もホームセンターに行けば部材が売っていますのでおすすめです
シーズンの5月頃にホームセンターに行くとコーナーで売られていると思います
1枚網戸交換を業者に依頼すると2,000円とかかかるのが半額ぐらいで収まるかなといったイメージです
YouTubeに交換方法の動画もかなりあるので、確認してやれる簡単な作業の一つでおすすめです
蛇口の交換
蛇口の交換は、簡単な作業のものであればできます
こちらもYouTubeを参考にしてみて下さい
混合水栓（お風呂のシャワーなどお湯と水が出るもの）の交換はしたことはまだありませんが、単体の水道蛇口の交換なら1,000円くらいで交換できます
私は洗濯機置き場の蛇口を交換しましたが、今のところクレームは発生していません
蛇口とシールテープがあれば十分施工可能です
ウォシュレット交換
ウォシュレット交換は最近実践してみた作業です
私の秋田の大家さん仲間で、藤岡さん（@tainosashimi343)からアドバイスをもらいながら取り付けしました
水道の本管を止水して、便器のタンクも殻にして実践すればやれるのでおすすめです
モンキーレンチやマイナスドライバーですとかが必要となったり、場合によってはフレキパイプ（タンクに繋ぐ水道管）も必要になったりしますが
こちらもDIYできる範囲であると感じます
女性は少し力のいる作業になってしまうかもしれません
ウォシュレットは説明書も入っていますので、その手順に従ってYouTubeも観て接続は十分可能です
ネットで交換費用を調べると7,000円～10,000円が相場のようなので、できるようになれば大分お得です
一人でもやれる作業は結構ありますし、時間をある程度かければできるかなと感じます
また出来たときの達成感が、DIYをされている方にとって何よりの快感なのかもしれません
まとめ
今回は、築古戸建でDIYを実践するなら時間と費用対効果を考えると題して記事にしました
結論を最初に申し上げました通り、本来不動産賃貸業を始める最大の理由は家賃収入であれば、客付けがすぐできるのであれば
DIYを実践して客付けが一番理想です
もし時間がかかる、スケジュール通り完了する自信がなければ外注をして相場観を養いながら進めるでOKだと思います
その分利回りが下がりますが、それも経験だと割り切りましょう
どちらにせよ前には進んでいるので、少しずついろいろ実践していきましょう
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた（＠daita_fudousan)
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