こんにちは 秋田県で不動産投資をしております だいた（@daita_fudousan) と申します
今回は、不動産投資初心者が最初に購入すべき物件と題しまして記事にしました
結論から申しますと、不動産投資を始めるにあたって最初に購入すべき物件は、戸建物件だと私は考えています
そして、私は戸建を2軒購入してうまくいった物件、うまくいかなかった物件から、どういった物件を最初に買うべきかに関しても結論がでました
私の投資している対象エリアは現在、秋田県で活動していますので、地方の田舎で活動しているということを前提に記事を参考にして頂ければ幸いです
またあくまで私個人の見解という部分も踏まえて記事を見て頂ければと存じます
最後までご覧いただければ幸いです
【戸建投資】不動産投資初心者が購入すべき物件
今回紹介したい内容は以下の通りです
順を追って説明して参ります
購入すべき物件の金額
まずは購入すべき物件の金額です
結論から言いますと100万円台で安ければ安いほど良いです
何故100万円台なのかというと、実質利回りの部分でコントロールしやすくなるからです
例えば、すごくざっくりした計算をしますと、100万円の築古物件を購入したとして100万円かけてリフォームしたとして200万円となります
後ほど家賃の部分でも触れますが、地方の田舎で家賃相場を考えると、築古戸建てであれば大体4万円～5.5万円が相場だと個人的に考えています
6万円台になると、地方の田舎で同じ戸建てだと、結構きれいな物件に住めてしまうからです
話を戻しますと、例えば4.5万円の家賃が取れて、合計200万円を投資した場合の利回りは27％です
管理費や火災保険などを仮に10％差し引くと考えた場合、4万円×12カ月＝48万円で、投資200万円で割ると24％が実質利回りとなります
そのほか修繕が必要となればもう少し利回りは下がりますが、それでもだいたい5年で回収できる計算となります
この100万円以内で購入できるメリットは他にもあり、例えば修繕をあまりしないで家賃を下げて借りてもらうことも出来るので
例えばほぼリフォーム無しで、部屋のクリーニングだけで3.5万円で借りてもらうでもいいかもしれません
最初に購入する物件の金額が大きいと、家賃相場のアッパーが決まっていれば調整がしずらいので
できるだけ仕入れは安く収めるのが一番のポイントです
ちなみに私の物件、1軒目の物件は70万円で購入した物件です
リフォームに100万円くらいかけてしまったのですが、4.5万円の家賃を3年以上頂けています
本当に全くクレームもなく、築年数はかなり古いのですが、良い買い物だったと思います
1軒目の物件の実績、記事にしていますので宜しければ参考にしてもらえたらと思います
対して2軒目の物件は200万円で購入しました
ガレージがついて消雪ポンプもついている物件で、200万円であれば家賃も多く取れるかなと安易に購入してしまったのですが失敗だったなと反省しています
まず自分で実施したほうが良いと考えたリフォーム代金で収まったのですが、修繕が必要になる箇所が出たり、想定した家賃で決まらないこともあり家賃を下げることも発生
またエリア選定も甘かったので、客付けにも苦戦している状況です
こちらも過去の記事がありますので、宜しければ参考にしてみて下さい
この実体験から踏まえて、購入する物件は100万円台が良いと思っています
勿論、購入する物件が平成築で、家賃をもっと高く取れるものであれば購入代金は高くなって良いと思います
もし築古戸建を購入するとなれば、私は100万円台をおすすめします
かつリフォームにお金をかけない方法で客付け出来れば、さらに良いです
入居される方が困らない住居を提供しないといけない前提もありますが、入居者が求める賃貸物件の一番重要なポイントは『家賃』です
『家賃』が割安だと入居してくれますし、割高だと敬遠されます
この家賃設定を低くするにはどうするかというと、物件購入代金を抑えるか、リフォーム費用を抑えるかになります
修繕必要箇所は発見できないところからも発生したりするので、やはり仕入れ値、購入代金は重要だと考えます
家賃が4.5万円取れるか
上記しましたが、地方の田舎での築古戸建ての家賃設定は、私は4万円～5.5万円が理想かなと考えています
秋田県での戸建物件の賃料相場を調べてみると以下の通りです
| 一戸建て・その他賃料相場 | 2LDK/3K/3DK | 3LDK/4K～ |
| 秋田市 | 6.5万円 | 7.8万円 |
| 能代市 | 4.8万円 | 5.8万円 |
| 横手市 | 5.9万円 | 7.2万円 |
| 大館市 | 5.2万円 | 5.3万円 |
| 男鹿市 | 5.2万円 | 6.8万円 |
| 湯沢市 | 6.3万円 | 7.4万円 |
| 鹿角市 | 5.2万円 | 5.9万円 |
| 由利本荘市 | 5.0万円 | 7.2万円 |
| 潟上市 | 6.2万円 | 6.9万円 |
| 大仙市 | 5.3万円 | 5.4万円 |
| 平均家賃 | 5.56万円 | 6.57万円 |
このブログを見て下さる方ならお分かりだと思いますが、この賃料は鵜呑みにできません
この中には築浅の戸建ても勿論含まれますし、その他の部分やSUUMO独自のロジックも存在するようです
購入する物件が築古であれば、大体資料真ん中の「2LDK/3K/3DK」家賃相場の8掛けと考えて、大体約4.5万円となります
また戸建で駐車場スペースもあり、ペット可であればもう少し賃料があげられると考えていますので
4.5万円から5.5万円が想定できる家賃だと考えます
このあたりの家賃を想定して物件を購入していきたいところです
購入する物件のエリアは市が良い
購入する物件のエリアのおすすめは市町村の「市」がおすすめです
市であれば一定数の住民がいるので賃貸需要もあるはずです
ただ注意してもらいたいのは、地方の田舎ほど以前は○○町だったのに、市町村の統合があり大きな市に吸収された場合です
県で2番目に大きい市でも、実は以前は町や村だったということは結構あるので事前に調べることをおすすめします
最終的な売却も考えたときある程度の市の中心であれば購入希望する方も出てくると思いますが、町の外れだと購入される方が近所の方に限られれてしまうと私は思っています
私の2軒目の物件はまさにそれで県で2番目に大きい市ですが、以前は町でした
それでも物件自体のスペックに惚れて購入したのですが、今となるともう少し慎重に検討すべきだったと後悔しています
実際目指したい実質利回りは20％
私個人の考えですが、目指したい実質利回りは20％です
これは5年で資金を回収する計算となります
５年回収後、そのまま家賃収入を得続けるのもいいのですが、売却の部分も検討しているからです
売却する理由は、確定申告にあります
確定申告は、物件自体の減価償却が可能です
減価償却が取れる＝経費計上できるので納める税金が少なく済む、もしくは還付金が返ってくることがあります
本業のサラリーと個人事業の経費（減価償却費）を合算して、本年の収入が少ないとなり結果納税額が少ない、もしくは還付金があるといった状態となります
以前e-Taxを一から実施した記事を上げていますので、そちらも参考にしてもらえたらと思います
この減価償却期限は最短で4年なので、5年目の確定申告では1物件の減価償却が出来なくなります
まだ勉強不足で申し訳ないのですが、もう少し減価償却期間を延ばして、計上する経費も少なくできると思います
その辺は勉強して皆さんにお伝えできればと思います
仮に4年で減価償却期間を終えると、家賃収入だけ収入として計上されるので、経費で相殺できず納める税金が多くなる状態となります
であれば売却して納める税金を1回納めてしまって終了させるのが楽だと思うのですが
売却にも短期譲渡税と長期譲渡税という仕組みがあります
短期譲渡税は、物件購入した年の次の年から5年間の間に売却してしまうと発生します
例えば令和5年の9月に物件を購入した場合、次の年の令和6年から令和10年までに売却すると短期譲渡税に該当します
ざっくりした税金のパーセンテージは40％、売却の金額から納めないといけません
また長期譲渡税は、令和11年1月1日以降の売却に該当します
納める税金は20％とかなり違うパーセンテージになります
そこで最初の話に戻りますが、実質利回りが20％ということは、5年所有します
5年所有して元が取れている状態であれば、売却益そのままが投資利益となります
そして納める税金が20％であれば、出るお金が少なく済むといった考え方です
まだ私自身、売却を経験していませんが、不動産初心者で戸建を購入するとなった時税金面の考え方も必要です
そして目指すべき利回りを考えたとき20％を目指したいと私は個人的に考えています
売却を想定できる物件か
購入する物件のエリアにも被っているかもしれませんが、投資は基本利益確定をするために売却までを考えておくべきです
もちろん仕入れが非常に安い、いわゆる「鬼指値」で数万円で物件を購入できるなら話は別ですが
結局、不動産投資でFIREやサイドFIREを目指す場合、売却益をもってレバレッジ（融資を受けてテコの原理）をかけて戦っていかないと規模拡大は難しいと私は考えています
鬼指値で物件を買い進めることが出来れば売却まで想定しなくていいと思いますが、同じ手法を繰り返していくことに限界を迎えた場合
結局はレバレッジをかけて規模拡大をすることになると思うので、最初から売却益を含めてレバレッジをかける方法で進めた方が良いのではと個人的に考えています
規模拡大のために一番重要なのは現金です
築古戸建でも土地に需要がある地域であれば土地値で売却できるかもしれませんし、実際入居されている方に実需で売却できるかもしれません
オーナーチェンジも実質利回りが高ければ高いほど売却の可能性が広がります
常に売却できる物件かも考えて物件購入をするべきです
私自身まだ売却を経験したことがありませんが、1軒目の物件はもうすぐ購入して3年半が経過します
どうなるかわかりませんが、オーナーチェンジも含めて売却を検討しています
まとめ
今回は、築古戸建で不動産投資初心者が購入すべき物件と題しまして記事にしました
全部の条件をそろえるのは大変かもしれませんが、この辺を抑えて物件を購入してもらいたいと考えています
ただ全部の条件をそろえて購入することをずっと待っていても仕方ないので、どこか妥協する部分も必要になっていくと思います
短期的にみるとあまり利益が出ていなくても、長期的にみて少しの利益が出ていれば投資は成功だと楽観的に考えるのも大事だと思っています
何より、不動産を購入する人は100人に1人から5人と言われています
その一歩を踏み出すことが重要です
それから規模を自分のペースで大きくしていけばいいと思います
そう言い聞かせて今日も物件を探しています（笑）
今回は自分の反省点も含めての記事となりました
最後までご覧頂き、ありがとうございました
だいた
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