こんにちは 秋田県で不動産投資をしている だいた（@nokrimone） と申します
今回は、築古戸建で東北の冬を迎えるにあたっての注意点と題してお話したいと思います
秋田県内でもついに雪が降り始めました
築古戸建を所有している大家さんにとって冬は、水道管の凍結の恐れがあったり、豪雪地域であれば雪かきが必要になるシーズンです
これから東北にお住まいで築古戸建を購入しようと検討されている方にとって有益な情報かなと考えています
最後までご覧いただけたら幸いです
【築古戸建】東北の冬を迎えるにあたっての注意点
今回紹介したい内容は以下の通りです
順を追って説明して参ります
物件に人がいないので常に寒い状態
当たり前ですが、空室なので誰も住んでいないので部屋は雨風は凌げますがかなり寒い状態です
また築古戸建なので、気密性は今の新築戸建よりだいたい劣ります
私が所有している物件は昭和３０年代と５０年代の物件です
どちらも気密性、断熱性に優れていない物件で、恐らく昭和築の物件を所有されている方であれば同じ感覚なのかなと感じます
実は数日前に２軒目物件が退去になり、すぐに内見の依頼がありました
その方は入居に至らなかったのですが、その理由が『寒いから』とのことでした…
物件自体、保育園から200ｍくらいの立地なので好印象だったようです
ただ小さなお子様のおられるご家庭だったようで、寒いのは敬遠したいようでした
さすがに建物をかなりリフォームして温かい家にするわけにもいかないので、できるだけ寒く感じさせない仕組みが必要になりそうです
今のところ検討しているのが、デロンギ製のオイルヒーターの導入です
このオイルヒーターなのですが一番いいなと思ったのが、ONとOFFのタイマーがセットできるので、この時間帯だけ温めたいと設定できる点です
例えば朝8時から夕方の5時までスイッチをONにしてそのあとはOFFというのも可能なようです
例えば内見希望時の数時間前から電源ONにしておけば、入室した際に温かく感じるようになるかなと思っています
後ほどお伝えしたいと思っているのですが、やはり物件が近ければ内見時間を確認して数時間前に物件を温めておくことも可能なので
東北で大家をするのは、物件が近い方が何かと便利だと切に感じております（泣）
また去年や一昨年は大雪があり物件の屋根に積もった雪が大変なことになり、物件の引き戸が開けづらくなるレベルでした
屋根の雪対策は、家を温めることも必要なのでその役割もオイルヒーターにになってもらおうと考えています
どこまで効くかは正直わかりませんが、試してみて皆さんにも報告したいと思います
私は物件に寝泊まりしてDIYや雪かきをすることもあります
やはり実際に物件で寝食してみないとわからないこともあるので、やれる人はやってみてほしいと思います
水道管の水抜き
上記したように、普段誰も住んでいないので物件は気温が下がります
水道管に水が来ていると、その水が凍ってしまい、水が出なくなりライフラインに影響が出ます
また水道管の破裂が発生すれば設備の修繕が必要となります
東北の築古物件には各水道設備がある場所にバルブがついており水抜きができるようになっています
バルブを閉じて、通水しないようにして水を出して、水がない状態にします
ちなみに、水道管の破裂が発生してしまうことを考えて、火災保険はしっかり加入しておきましょう
私も多分に漏れずこの物件で水道管を破裂させています
火災保険で水道管破裂の修繕費が支払われたので、本当に助かりました
私は東京海上日動火災保険を契約しております
私はこちらの保険しか使っていないので他社様はわからないのですが、火災保険を付けるといっても結構カスタマイズできます
例えば、あなたが所有している物件のハザードマップを見て川の氾濫で明らかに被害が発生石なさそうなら水害に関する保険を外して
その分月額の保険料が下がるということも出来ます
私は水道管凍結に対しての内容を付帯していたため対応してもらえました
保険会社の営業の方としっかりその辺を話せば対応してくれます
水道管の凍結による破裂の認定は、水道管の修繕をする会社が判断してくれますが、老朽化と判断された場合保険適応してもらえない可能性もあります
築古戸建なのでその辺はあきらめるしかないかもしれませんが、どちらにせよ東北の物件は水抜きが必要です
過去の記事に、火災保険の適用に関しても記事にしていますので宜しければ参考にしてください
雪が降る地域では雪かきが必要
雪が降る地域ではこの作業が本当に大変です
先ほどの物件の写真ですが、融雪ポンプがついている物件です
この物件を内見する際、融雪ポンプがあることが物件の設備情報に記載がなく内見時に知りました
またこの融雪ポンプがここまで大活躍するとはその当時全く考えていませんでした
この融雪ポンプが無ければ物件の維持はかなり難しかったと感じています
私はまだ業者に依頼して雪かきをしてもらったことがありません
そもそも一昨年と去年の大豪雪の際は、業者の手配が出来ず、また恐らく大分高額な料金になるのではと思い
夜勤明けで車を運転して物件で仮眠を取り、物件の部屋を温めつつ、雪かきをしてそのあと仕事に向かうこともありました
雪が降る地域では雪かきをしないと、駐車場に雪が積もれば内見されるかたにとっても印象は良いものではないと思います
また雪がこれだけ降る＝自分で雪よせしないと大変だと感じるとよけい住みたくなくなると私は考えています
融雪ポンプがついていて雪かきが楽そうに見えるのもアピールポイントになります
やはり、東北で大家をする場合、物件は本当に近くであることが重要だと身をもって感じております
皆さんも格安だからと言って、豪雪地域の物件を購入する場合はよくよく検討して購入してもらいたいです
所有するならできるだけ近い物件がおすすめ
上記もしていますが、所有する物件は東北で大家さんをするなら、近くの方が断然楽でいいです
これは私が身をもって体験をしているから強くお伝え出来ます
物件を入居者様になりえるお客様が内見する際に温めておくことも出来ますし、雪かきに車で2時間以上かけて通う必要もありません
ガソリンだって往復で1回3,000円掛かります
以前購入するなら物件は近い場所がおすすめの記事も作成していますので、宜しければそちらも参考にしてください
現在購入予定の3軒目の物件は、私が生活している市内にあり徒歩で15分くらいの位置にあります
私の住む市は、比較的雪が降らない地域なので安心ですし、同じ町なので雪が降っているか止んでるかも同じ町ですからすぐわかります
東北で築古戸建を所有することは、冬との闘い、対策も考えて活動しないといけません
まだまだ弱小大家ですが、3年継続してきて強く感じている部分です
まとめ
今回は、築古戸建てを所有して東北で冬を迎えることに関してお伝えして参りました
ちなみに上記の問題、全部ある程度クリアする方法があります
それは、早く入居者様を見つけ住んでもらうことです
入居者様が物件を管理して下さると考えれば、家賃収入も入り、雪かきや物件の様子を見に行くことも必要ありません
去年は2軒目の物件も入居者様がいたので、枕を高くして眠ることが出来ましたし管理会社からの連絡もありませんでした
例えば、あなたが購入しようとしている物件が、豪雪地域でも、立地が抜群で、駐車スペースも2台分で、購入金額もそこそこで利回りが20％くらいて、客付けに苦労しないのであれば
購入してもいい物件かもしれません
でも、東北の冬を迎える大家さんはいろいろ大変なことが多いので覚悟は必要だと思います
その辺を肝に銘じて物件を購入する検討をされた方が良いかなと感じます
今回は以上となります
最後までご覧に頂き、ありがとうございました
だいた
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