おはようごうざいます 秋田県で不動産投資をしております だいた と申します
今回は不動産投資の始め方と大切なこと題しまして、実体験を元に記事にしました
この記事では、だいたいの不動産投資を始めるにあたっての資金や方法が分かり、また不動産投資をしていく上で大切な考え方を記事にしています
これから不動産投資をしようと考えておられる方や、同じ境遇で不動産投資をされておられる方に参考になるのではと考えます
最後までご覧いただけたら幸いです
不動産投資の始め方と大切なこと【実体験から】
今回紹介したい内容は、以下の通りです
順を追って説明して参ります
始めるにあたっての資金は300万円が最低必要
不動産投資を始めるにあたって、資金は後でもお話ししますが一番大事です
私は恥ずかしながら不動産投資を始めた当初、100万円しか資金がなく、融資を利用して2軒の物件を所有して運営しております
ここ最近の築古戸建は結構値段が高くなっているように感じます
私は最初の物件を70万円で購入できたのですが、なかなか100万円を切る物件で、ある程度設備が整っている物件がホームページ掲載されることはありません
私が言うある程度の設備は、水洗トイレであり駐車スペースが最低1台は欲しいという設備になります
そう考えると不動産投資を始めるにあたって、100万円を切る物件は少しハードルが高いと考えます
高くてなかなか購入出来ないので、理由のない指値を入れて不動産業者を呆れさせるといったこともちらほら聞きます
一度はそれで購入できるかもしれませんが、今後取引したくない人間にされてしまうと、規模拡大する時に足かせになりかねません
であれば、もう少し購入金額を高くして100万円～200万円と考えて購入を検討してみたらいいのではと私は考えます
と考えると、不動産投資を始める資金はもう少し多くないと厳しいです
最低300万円を用意したいところです
300万円で物件を100万円弱で購入して、リフォームは融資を引く方法をオススメします
そうすることで、資金の残りが出来て急な修繕があっても安心です
私は資金に余裕がなく、サラリーマンの給料や賞与をあてて修繕をしていました…
また、リフォーム代金は家賃収入から支払ってもらえたら、家賃は満額ではないにしろ家賃収入があります
更に、土地と物件が手に入ります
あと融資を受けたのでちゃんと返済出来れば、返済実績が残るので次回の融資を引く際に少し有利になると思っています（ここは確証が得られていません）
このように300万円あれば、実際に不動産投資を始めることが出来まして、経験が積めます
残念ながら、この儲けた家賃は使えません
本業のサラリーマンの給料を貯めつつ、家賃も貯めて事業拡大を目指すべきです
また、資金300万円であればアパート1棟の購入の頭金に出来る可能性もあります
だいたい資金の10倍までが融資額になるケースが多いようです
ただ、私は最初から1棟を購入するのは少しハードルは高いように感じます
サポートしてくれる先輩大家さんがいるのであれば良いのですが
私のように一人ぼっちで活動する人間は、どちらかというと小さく無理なく始めて規模を拡大することを考えた方が無難なのではないかと考えます
ですので、直ぐFIREしたい方には向かない投資方法かもしれません
いずれ大きな物件を購入する準備期間として、最低でも300万円は欲しいとこです
本を読みつつ実際に戸建から始てみる
私の不動産投資の知識は、本とSNS（主にTwitterとYouTube）です
本に関しては、唯一自分に許している贅沢で、良さそうな本があれば購入して読んでいます
今まで読んだ本の紹介をしている記事がありますので、宜しければご覧ください
しかし、実際に不動産投資関連の本を読んで実際に行動できる方は1割に満たないようです
私の経験上、本を読むことは凄く大切ですが
もっと良いのは、本を読みながら行動することです
これは実体験していますので断言できます
大家業をスタートすることで学べる事が多くあります
例えば、不動産を購入するといろいろ経費が掛かるけど本では教えてくれなかったですとか
本ではリフォームをもっとガンガンやって客付けすべきと書いていても、自分が投資しているエリアではそこまでリフォームは必要ないから経費は掛けなくてもいいのではですとか
本の著者とは違うエリアで物件購入をするとすれば、書いていることが当たっていない事もあります
また本では得られない、実際活動することで繋がるネットワークがあります
実際物件を購入するとき、客付けする時は不動産会社様との付き合いが出来ます
リフォームを依頼したら、リフォーム会社様と付き合いが出来ます
自分の投資するエリアにネットワークを少しづつ構築することも不動産事業の規模拡大には重要なポイントになるはずです
本を読みつつ、まずは少額で物件を購入してキャリアを積み上げるのは非常に大切であると私は考えます
オススメは戸建投資からのスタートだと思っています
大切なことは資金と経験
不動産投資を始めるにあたって大切なのは、資金と経験だと考えます
まず資金ですが、先程も述べた通り一番重要です
資金が潤沢にあれば、無理に100万円以下の物件は購入しなかったと思います
また築古戸建は、物件の空室期間が長いほど傷んでいる所が多いです
ライフラインに関しての修繕は必須ですので、修繕費用は掛かると思っておくべきで資金から賄われます
また最低限の壁紙の交換や畳の表替えもしますのでお金がかかります
また、資金が潤沢であれば融資の際も有利に働きます
「見せ金」として融資を引くのにプラスになるようです
資金が潤沢にあれば事業に対しての本気度がうかがえます
また、いずれ法人化した際にもバランスシートの自己資本比率が良く見え、融資先に良い印象が与えられるようです
資金があれば規模拡大のスピードも全く違うものになります
不動産投資を始めて、月日が増すごとに、資金が大事だと痛感させられますし、今までの貯蓄をしなかった自分を後悔させてくれます（泣）
資金があればあるほど不動産投資は有利な投資方法です
私は現在、サラリーを貯めつつ、家賃収入も一切使わず資金を貯めている最中です
5年後の未来が大きく変わっているのを夢見て資金を貯めています
何をするにも資金が一番重要です
そして、経験も非常に重要です
実際に大家業を始めると、先程も話しました通り、業者様との付き合いが発生します
中には次にもお願いしたい業者様も現れると思います
付き合いを深めるほど、お互いの信頼関係が築かれ、不動産業者様であればいい物件を紹介してくれることもあるかもしれません
リフォーム業者様であれば、割引やサービスもしてくれることがあるかもしれません
それに、大家業の経験をすると、相場観も得られます
物件の高い安いが分かるようになりますし、リフォームの相場も高い安いが比較的わかるようになってきます
また物件を購入して気づくことが、購入して少し失敗したなという反省から
次に購入する時、購入していいエリアか悪いエリアかが分かるようになります
購入して全く問題がないエリアであればそこを責めればいいと思いますし、逆に大変な目にあった場合
次からは購入対象から除外していけばいいと思います
上記したことは、本を読んで得られないものだと思います
実際に経験しないと築けないものがあります
無理せず小さな成功を積み上げる事
本やSNSで成功されている大家さんを見ると、焦りや自分も早くFIREしたいと考える方も多いはずです
でも現実はそんなに甘くなく、不動産を1つ購入するといろいろ問題が発生し、資金はどんどん無くなっていくと思います
その中で課題を克服して、客付けまでもっていって家賃収入を得る
この小さな成功体験を積み重ねることで、FIREやサイドFIREを目指せるのだと私は考えています
よくよく考えると、ドラゴンクエストでも最初はスライムを倒してレベルアップしてもう少し強い敵と戦うように
徐々にステージが上がっていくのが一番無難で無理のない方法なのだと思います
資金と経験を補える仲間がいるのであれば、最初から少しレベルの高い物件に挑戦するのも有りだと思いますが
私は、最初から誰かの力を借りてしまうと、これからもずっと誰かの力に頼らないといけないと思うので
まずは一人で戦ってみることをオススメします
自分の出来る範囲で無理せず、小さな成功体験で構わないので継続して続けることが大事で
サラリーマンの給料＋家賃収入を増やしていけば、いずれ大きな物件にもチャレンジできるようになるはずです
その過程で沢山の本を読み、時にセミナーに参加して仲間を作り、不動産投資が楽しいと思える状態に持っていくことが
成功と継続出来る秘訣なのだと思います
まとめ
いかがでしたでしょうか
不動産投資の始め方は、いろいろあると思いますが、資金が潤沢でなければ、最初は築古戸建をやってみることをオススメします
始めてみると改めて感じるのが、資金と経験です
そして資金と経験を積み重ねる事で、大家としてレベルアップしていき、ゆくゆくはFIREやサイドFIREを目指せる状態になると私は考えます
最初からすぐサラリーマンの給料分の家賃収入が得られたらいいのですが、そんなに簡単なことはありません
少し時間はかかるかもしれませんが、地道に着実に続けることが出来れば、大きな収入源に不動産投資はなります
周りを見過ぎず、自分のペースで成功を積み上げていきましょう
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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