こんばんは 秋田県で不動産投資をしております だいた と申します
今回は不動産投資のリスクとリスク回避に関して考察しました
結論から申しますと、不動産投資のリスクとは、無知で大きな物件を購入してしまうことです
リスクの回避方法は小さく始めて実体験から学び小さく稼ぐことだと考えます
私自身は、不動産投資を始めたとき資金が100万円もありませんでした
ですので最初から大きな物件を購入することが出来なっかったのですが、今考えると大きな失敗で取り返しがつかない状況にならずに済んで良かったと感じます
今回この結論に至った経緯を説明して参ります
最後までご覧いただけたら幸いです
不動産投資のリスクとリスク回避
今回紹介したい内容は、以下の通りです
順を追って説明して参ります
勉強せず高額な物件を購入
不動産投資を辞めておいた方が良いとか、不動産投資はリスクが多いというのは何故なのかを考えてみました
まず思いついたのが、勉強もせず高額な物件を購入してしまい、利益が出ず赤字を出し続けてしまうケースを思いつきました
最初から1億円くらいする物件を融資を引いて購入できた場合
トータルで利益の出る物件だったとしても、いろいろ出ていくお金が沢山あります
まず購入時に掛かる不動産取得税、固定資産税は毎年発生します、管理費も勿論発生しますし
その物件がエレベーターがあればその管理費も恐らくかなりかかるはずです
築浅の物件でも10年経過していれば給湯器の交換時期となり、1基安くても10万円は見ないといけないと思います
それが30室あれば300万円の修繕費用が発生します
空室リスクもりますので、購入時満室で利回りが5％とかの物件になるとほとんど儲けは無いのではないかと感じます
資産性があるからと購入したのかもしれませんが、もし不動産投資で利益を出して規模を拡大するのであれば最初は利益を取りに行くべきです
利益が次の物件購入をしてくれるので、最初から利益の出ない物件だとそこで終了してしまいます
何より、赤字経営となるのが最大のリスクであり、この状況になってしまうのが不動産投資はリスクがあると言われる所以（ゆえん）なのだと思います
最初から大きな物件をあまり勉強せずに購入するため、リスクが高いと判断されているのではないかと思います
であれば最初の始め方に無理があるので、最初から大きな物件を購入しなければリスクは回避できると私は考えます
上記のような経験をした人が、不動産投資はやめとけと言うのではないかと考察します
新築ワンルームマンションの購入
新築ワンルームマンションを家賃収入と節税対策を理由に購入させようとする不動産会社の営業が昔は良く掛かって来ていたと感じます
私の上司にも良く仕事先に営業の電話がかかって来ていました
最近はあまり聞かなくなったのですが、新築ワンルームマンションを購入して少しの利益と節税対策をしませんかというような内容です
新築ワンルームマンションは、マンションの一室を購入して家賃収入を得らえる方法ですが
部屋も新築なので客付けがしやすく、ある程度の貯蓄があれば資産価値は高いので融資も通りやすいと思います
ただ、融資を受けて購入していますのでその支払いがありますし、RC物件同様、共益金や管理費も掛かります
何より怖いのが、家賃の下落です
最初は新築のメリットを生かした利益の多少でる家賃設定をしていますが、徐々に家賃を下げないと客付けも難しくなるはずです
家賃の下落＋共益金、管理費で家賃より支払いの方が多くなってしまうケースも出てきます
また賃貸物件は戸建だと平均で5年6年入居してくれるのですが、アパートやマンションは転勤族の方が入居するとなるとサイクルはもっと早いと考えるべきで、ここにもリスクがあります
徐々に家賃を下げつつ、客付けサイクルも比較的早いとなると、空室期間が徐々に増え、客付け出来ていなければその期間は丸々赤字です
それでも不動産会社の営業は、資産価値があり保険代わりに少しの赤字は仕方ないと営業してくる人もいるそうです
このように自分で勉強せず、利益がでてマンションの一室オーナーだと持ち上げられてなんとなく購入してしまうのが最大のリスクだと考えます
そんな失敗をした人がいう不動産リスクは、無知で行ってしまったことを棚に上げ、不動産投資は止めた方がいいと話しているのではないかと私は考えます
以上2点が不動産投資におけるリスクの解釈になります
2点とも共通して言えるのが、無知で勉強もせず営業マンに進められて購入するケースだと思います
このリスクは以下の3点で回避できると私は考えます
楽して儲けようとしない
不動産投資におけるリスク回避の1点目は楽して儲けようとしない事です
私は不動産投資を始めるにあたって、ロバート・キヨサキの本を読んで、不動産のすばらしさ教えて頂きました
勿論、今でも不動産投資の考え方はロバート・キヨサキの本に書いている通り素晴らしいと思うのですが
私が体験して感じた不動産投資は、楽して儲けられないというのが感想です
ただ楽ではないのですが、頑張った分だけ成果は出る投資だと私は考えています
私の場合、築古戸建を購入していますので、購入から客付けまではやることが多いです
購入の折衝、リフォームの折衝、客付け営業、客付け後のアフターフォローまでやることが結構あります
その過程の中で分からないことは自分で調べますし、本も常に読んで勉強します
この経験こそが、不動産投資におけるリスク回避だと私は考えます
不動産投資における最大のリスクは、大きなお金をあまり良く勉強せずに楽して始めてしまうことにあると私は考えます
楽して儲けられるならみんなやっています
楽しようとせず事業として不動産投資をしないから失敗してしまうのだと思います
私より数倍規模の大きい大家さんでもSNSでは汗水流して不動産投資をしています
このブログもそうなのですが、簡単に一発で成功するならみんなやっています
成果が出るのは数年先だと考えて、勉強しながら行動することでリスクは回避できます
楽して儲けようとせず、少しづつ勉強と努力を積み重ねることが大事です
小さくこつこつ始める
リスクの部分で触れた通り、最初から大きな物件にチャレンジしない事でリスク回避が出来ます
もし仮に最初に話した1億円の物件を購入できる場合、貯蓄は1000万円くらいあるかもしれません
もし1000万円の貯蓄があるとすれば、そのお金を使って最初は木造アパートを融資を引いて購入することが望ましいと思います
1000万円も貯蓄があれば、融資担当者からも好印象でしょうし、最初に規模の小さい物件から始めて大家業の経験値が積めます
もし2000万円の木造アパートを融資を引いて購入して、修繕費用も融資を受けられて2500万円
20年の融資であれば返済が10万円弱として、10室3.5万円満室経営で月35万円
不動産取得税、固定資産税、管理費用を、月の儲けから20％利益から捻出するとしても18万円くらいの手残りがあります
本当にざっくりした計算になりますが利益は残ります
これだと私からしてたら、小さくこつこつではないので、築古戸建の話をします（笑）
築古戸建なら、200万円しないで購入できる物件もあるので物件購入を現金でして、リフォームを日本政策金融公庫に融資を申し込みます
全部資金を使ってしまうと、良い案件がきたときに融資を引けなくなってしまう可能性があるので
ある程度資金に余裕を持たせておいて、物件の家賃は少し引くくてもOKとしておきます
例えば購入した物件をある程度のリフォームを実施して300万円で賃貸物件に出来たとします
家賃5.5万円で客付け出来た場合、先程の計算であれば2割ほど管理費や修繕費を見込んでおいた場合
4.4万円の利益で、リフォーム融資を受けていますので100万円を7年返済した場合1.1万円の返済となり
3.3万円が利益となります
金額からすると少なく感じますが、まず最初は家賃収入を得るまでのプロセスを学ぶことが大事です
このプロセスは家賃と同じくらいに価値があります
このプロセス自体が、不動産投資におけるリスク回避であると私は考えます
何もわからないで大きな物件を購入するのと、大家業を一通り経験して購入するのでは知識の差が大いにあります
小さくこつこつ始めることで、大家は成長します
成長するとリスクが見えてきます
見え過ぎて逆に購入できないこともあるかもしれませんが、市場から一発で退場させられないと思います
体験しつつ座学やセミナーで学ぶ
小さな成功体験を積み重ねて、今度は座学やセミナーで学びます
座学は本を読んだりすることです
今私は融資に関しての本を読み始めています
成功されておられる大家さんがみんなSNSで紹介していたので読まないといけないなと思いました
最後に商品紹介のリンクを付けておきますので宜しければ見てみて下さい
またセミナーは出れるタイミングがあれば積極的に出た方が良いです
出来れば有料のセミナーをオススメします
以前、セミナーに関しての記事を書いていますので宜しければ参考にして下さい
小さな成功を積み重ねつつ、次のステップが探せると思います
何故なら参加される先輩大家さんは、アパートを所有していたり、すでに法人化をして2期目だったり、具体的に少し遠い目標に出会えるからです
これをやっていると素直に話して、辞めた方が良いとか、こうしたらいいとか話は聞いてくれるはずです
小さな成功体験から、次のステップが見つかり徐々に規模を大きくできるので、結果リスク回避に繋がります
何度も言いますが、不動産投資のリスクは無知であり最初から大きな物件を購入してしまうからリスクなんだと私は考えています
まとめ
いかがでしたでしょうか？
不動産投資は高額であるためリスクがクローズアップされがちですが、最初は身の丈に合った規模で進めて少しずつ規模拡大をすればリスク回避になります
SNSで成功しました！の投稿が目に付くので慌ててしまうのは分かります（私も同じです）
でも、自分も目標に向かって少しづつ前進しましょう
その少しずつ積み重ねる事こそ、不動産投資におけるリスク回避となるはずです
今回は以上となります
最後までご覧いただきまして、ありがとうございました
だいた
※書籍紹介です※
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