おはようございます 秋田県で戸建投資をしております だいた と申します
今回は、築古戸建投資で失敗しない方法に関して体験談を交えてお伝えしたいと思います
私は秋田で活動しておりますので地方編と題してお伝えします
この記事を読んでもらえると、築古戸建投資で大きな失敗をしない方法が分かってもらえると思います
【経験談】築古戸建投資で失敗しない方法【地方編】
今回お伝えしたい内容はこちらとなります
順を追って説明していきます
立地を間違えない
立地は本当に重要なので最初にお話しします
物件を購入して、購入後に変えられるものと、変えられないものが存在します
変えられるものは、壁紙であり、雨漏りであり、使用電力を変更したりです
家の場所を変更することはできません
当たり前のことを言うなと言われてしまうかもしれませんが、この場所でも大丈夫かな？と安易に購入してしまうと客付けに苦戦します
特に購入を急いでいて、割ときれいでリフォームもされていて購入したいと思った物件がGoogleマップで見ると山奥と言こともあります
また、私は２軒とも私が住んでいる場所から車で１時間と２時間半かかる場所に物件を所有しておりますが
今考えると土地勘があった方が絶対いいです
例を挙げると２軒目物件は、秋田県内でも大きな市になりますが、東北では市町村の合併が非常に盛んにおこなわれる時期がありました
聞いたことがある市でも実は、そのエリアは以前○○郡の○○町という場所で市町村の合併で市になったということが結構あります
有名な市で、Googleマップを見てもある程度人が住んでいそうだからと安易に購入するのは止めた方が良いです
立地を間違えないポイントは３点です
山奥と車移動はGoogleマップと実際に物件に訪れて確認できます
問題なのが、近所に住んでいる方で何かにつけて文句を言ってくる人です
これは、購入してからでは遅いので、出来れば購入前に向かいの家の方と話す機会があればコミュニケーションが取れればいいのですが
内見をするとき近所を歩いてみて、近所の雰囲気を確認することで多少解消できるのではと思います
私はまだ当たったことが無いのですが、恐らくめちゃくちゃ文句を言う人は、町内に知らない人物がいればいい顔をしないと思います
そういう人を発見したら、私はこちらから積極的に話してしまうのが得策だと思ってます
コミュニケーションを取って、話をして仲良くなれれば町のルールを聞くことも出来ますし、話が通じない人であれば、後々客付け後、入居者様のストレスになる可能性があり、入退居の多い物件となるので購入を辞めた方が良い場合もあります
体験談の話をしますと、１軒目の物件は、物件購入後何かと私の物件を見に来る方がいらっしゃいました
面倒だったのでいろいろ話しかけたら、クレームをつけたいとかではなかったようです
珍しいことをしている奴だなと思っていたそうで、気になってくれていたみたいです
最終的にはコミュニケーションを取れるようになり、駐車場をお借りしたりしました（笑）
私の仕事はBtoCの仕事なので、本業の経験が生きていると思います
話しかける時は作り笑いでもいいので笑顔で、元気にが大切です！
大きな出費が発生する物件を買わない
築古戸建最大の敵は、リフォーム費用です
このブログでも再三お伝えしていますが、本当にお金がどんどん無くなります
自分で把握できたリフォームならまだいいのですが、必ず自分で把握していない箇所からの修繕が発生します
資金が無くなったら退場を余儀なくされるので、大きな出費が発生する物件は買わないことです
大きな出費とはリフォームの事ですが、以下の物件は購入を見送るか、大分指値を入れて買えるならいいかなと思います
水回りはトイレ、お風呂、キッチンですが、フルリフォームを行うとめちゃくちゃお金が掛かります
２軒目物件は、キッチンのリフォーム（壁紙、床のCF化、流し台の交換）をして、トイレが２つある物件なのですが１つ和式水洗から洋式水洗へ変更しました
２軒目物件の収支内訳はこちらです
６８万円くらいかかっています
それでもこれは想定していたリフォームだったのでまだいいかなと思います
築古物件はお風呂や水回りが本当に汚い物件が多いので、修繕するのにお金掛かります
お風呂をフルリフォームすると１００万円くらい発生することもあると思います
水回り全部交換で下手をすると１５０万円以上かかるので１軒築古物件買えてしまいます
購入物件が例えば２００万円でリフォームも同じくらいかかる築古物件であれば４００万円
その物件を利回り２０％で回す目標なら、家賃を6.7万円で設定しないといけません
田舎の築古物件で6.7万円の家賃だと少しハードルが高くなります
築浅戸建の物件で７万円台で賃貸募集されるものも出てくるので、築浅戸建と戦うのは非常に不利です
また４００万円で想定していても、先程話した通り修繕は発生しますので恐らく利回りはあまり良くなくなると思います
同じ考え方で、天井に穴が開いている物件や雨漏りしている物件も、購入は控えた方が良いです
屋根を全部やり替えないといけないとすればこちらも戸建１軒購入出来るレベルになります
私の所有している１軒目の物件で屋根の塗装をする際、定期的にペンキの塗り替えをしないといけないと言われていて
交換するとしたらいくらですか？と聞いたところ確か７０万円と言われた記憶があります
もし購入しようと検討している物件があれば、内見して「購入に前向きなので、もう一度だけ今度はリフォーム業者様と一緒に直すところを検討したい」旨を伝えて全体の数字を把握したうえで購入するしないもありだと思います
駐車スペースが無い物件
地方で築古戸建を賃貸に出す場合、メインターゲットはファミリー層向けになります
地方で生活する場合、旦那さんの仕事＋奥様も仕事に出られるのがほとんどだと思います
どちらも仕事に出かけるのであれば車がないと本当に生活は不便です
駐車スペース２台は必須条件に近いと思います
例えば格安な築古物件を見つけて購入したいなと思ったら駐車スペース無しが良くあります
駐車場無しで客付けするのは大分苦戦すると思います
県庁所在地で徒歩圏内にスーパーや銀行、市役所があったりであれば年配の方でペットと一緒に生活するのであれば入居付け出来るかもしれませんが
ターゲットが大分絞られてしまうと思いますし、この好立地であれば購入金額も高そうです
出来れば駐車スペース２台がベストで１台でも客付けに苦戦すると感じます
恐らく内見は来ても、決まらなくて理由は駐車場となります
近くに貸し駐車場があればいいのですが、そうなると今度はその分家賃を下げないと決まらないと思います
目標とする利回りになればいいのですが、どちらにせよ駐車スペースが無い場合、客付けにかなり苦戦をするので失敗する可能性があります
市町村の「市」で購入（町村でも大規模商業施設があれば検討）
私は購入を検討する物件は、市町村の「市」に限定しています
理由はシンプルで、人が多いところだと賃貸需要があるからです
いまだに貸家の需要と供給はアンバランスで、供給が少ないです
市であれば入居付けがしやすいです
町や村になると客付けが出来ない可能性もあるので失敗になります
ただし、大型商業施設が町や村に出来た場合、需要はあるかもしれません
格安で築古を購入してリフォームに大分費用を充てて貸出し出来れば客付け出来るかもしれませんしもしそれが成功したらその場所は自分のブルーオーシャンになるかもしれません
ただ先ほど述べた通り、市町村で過去合併が相次いだので安易に「市」だからと言って市の中心地から大分外れているとかもあるので要注意です
まとめ
以上が築古戸建で失敗しない方法（地方編）でした
築古戸建は困難なことが多いのですが、上記した部分を避けたら失敗は少ないと思います
失敗を避けつつ、供給の少ない貸家として出せれば、比較的簡単に家賃収入が得られると思います
そもそも失敗の定義を考えると、その投資から退場を余儀なくされた状態なので
最終的に利回りがすごく悪くても少しは利益が発生しているので、私は失敗とは思いません
少しずつ自分の出来る投資をしていくことが重要で、次のステップに進めてレベルUPすると思っています
退場しない状態で、少しづつ成長していきましょう！
その一助にこの記事がなってくれればと思います
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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