【実質利回りで運営】戸建投資で失敗しない方法

マインド

 

こんにちは 秋田県で戸建投資をしています だいた と申します

 

今回は戸建投資で失敗しない方法に関して考察しましたので、最後までご覧いただけたら幸いです

 

この記事は、実際2年間戸建投資を実践した考察となります

 

戸建投資を始める前の方、始めたばかりの方に少しでも参考になってくれたら嬉しいです

 

【実質利回りで運営】戸建投資で失敗しない方法

 

考察は以下の通りです

 

・あくまで実質利回り(税引き後キャッシュフロー)重視

・築古戸建を購入して運営する

・購入した物件は1日でも早く客付けする努力をする

 

3点を考えていれば投資を辞めずに続けられると思います

 

あくまで実質利回り(税引き後キャッシュフロー)重視

 

ここに尽きると思います

 

そもそも表面利回り自体は意味がないと思っています

 

表面利回りは恐らく私のブログを読んでくれる方々はいろいろ勉強されておられると思うので、意味は割愛します

 

もちろん指標の一つにはなりますが、表面利回り=利益ではありません

 

不動産投資で1年運営してみると、沢山見えてくることがあります

 

特に経費は本当に掛かります

 

私の場合、修繕費(リフォーム費用)が大きく掛かりましたし、2軒目の物件は遠方にあるのでガソリン代が非常にかかったこともあります

 

他にも不動産を購入した際に1度支払う、不動産取得税(築古なので数万円)

 

毎年かかる固定資産税(築古なので数千円~1万円くらい)

 

至るとこで経費が発生します

 

私は実質利回りで、目標利回りを20%と考えています

 

20%と考えて行動すると、多少イレギュラーがあって利回りが下がってもやっていけると思います

 

投資で大事なのは、その投資から退場しない事です

 

儲けたお金からシビアに経費を計算しましょう

 

経費関係をまとめた記事です↓

【戸建投資】2軒目物件の収支をまとめました【反省】

 

言ってるそばから20%利回りないじゃんと言わないでもらえると助かります…

 

築古戸建を購入して運営する

 

築古戸建の賃貸はレベルが高いとネットで書いていることがあります

 

私はどちらかというと、始めやすい投資だと思っています

 

不動産投資=億単位の金額のイメージがありますが、築古戸建は100万円台から始められるので

 

最悪うまくいかなくなっても、リカバリーも出来ますし、向いていないなら辞めることもできる投資だと思います

 

ですので、築古戸建は初心者向け・中級者向けの位置づけだと私は思っています

 

また運営に不安があっても、他の大家さんとつながりを持つことで不安が解消されることあると思います

 

私も2年活動してきて、このブログを通して知り合った方、大家の会に参加して知り合った方もいます

 

私は正直、相談することが苦手な人間なので自分で考えに考えて行動する人間ですので

 

あまり思い切った交流はしていませんが、同じ活動をしている仲間は沢山います

 

昔のようにインターネットやSNSが無い時代ではないので、何かしらの解決方法は出てきます

 

上記したように、実質利回りを20%台を目標に実践出来れば大きな損はしないと考えます

 

試しに1軒購入して運営することをオススメします

 

逆に新築の戸建投資に関しては、上級者向けなイメージがあります

 

確かに客付けには苦労しないと思いますし、修繕費も発生しないと思いますが、購入金額が一桁代わります

 

現状、私には手の出せない投資方法です(笑)

 

利回りも10%取れるか、もう少し下がるかもしれません

 

資産価値は十分ですが、その分投資スピードは遅くなります

 

大きな借金をして利回りが一桁だと、あまり旨味が無いと思います

 

また、例えばこんな考え方があります

 

住宅ローン(金利が0.5%くらい)で新築物件を購入→転勤を理由にどうしても家に住めない→銀行に相談→そのまま住宅ローンのまま賃貸に出す(もしくは賃貸住宅ローンに切り替わる金利3.0%台)→新しい住宅をローンで購入

 

この方法は、私の大切な本である西野浩樹さん(波乗りニーノさん)の一説にあります

 

最後に本のリンクを貼りますので、もし気になったら少し見てみてください

 

私もいずれ試してみたい方法なのですが、いかんせん秋田県で新築の戸建賃貸で10数万円の金額を出してもらうとなると

 

秋田市内の好立地でないと難しいように感じます

 

これは住んでいるエリアでレベルが変わると思います

 

購入代金+リフォーム代金、経費込みで300万円、5万円で賃貸のほうが現実的な運用方法だと思います

 

戸建は需要もあるので、無理な投資では決してありません

 

 

購入した物件は1日でも早く客付けする努力をする

 

営業努力は怠らないで下さい

 

失敗しない方法でここも重要です

 

自分の物件を出来るだけ多くの不動産会社様に知ってもらってください

 

私は2軒目の物件で大きな失敗をしています

 

客付けに時間が掛かったことが大きな反省です

 

客付けがうまくいかなかったのは、1軒目が不動産業者様がたまたま客付けがうまい会社だったのを知らずに、不動産業者様1つ2つ当たれば何とかしてくれると勝手に考えてしまっていたせいです

 

また、コンスタントに不動産業者様とやり取りすることを、当時宅建の勉強を言い訳にしていませんでした

 

結果、購入後客付けがうまくいかず、物件から数十キロ離れているからと敬遠した大手不動産業者様が1カ月もしないで入居付けしてくれました

 

自分の努力と行動で、状況は変えられます

 

本やブログを見ていると、成功している大家さんは必ずと言っていいくらい、直ぐ入居付けします

 

家賃が発生すれば失敗にはつながりません

 

また戸建は比較的長期間入居してくれます

 

努力すればするほど、失敗するリスクは低くなります

 

まとめ

 

以上3点が、私が考えた失敗しない方法です

 

シンプル過ぎないかと思われるかもしれませんが、これを徹底追及することで失敗のリスクが抑えられます

 

また泥臭いと思われたかもしれませんが、2年間行動してわかったのが不動産投資は、泥臭く努力しないといけないものであると学びました

 

正確には、資金が潤沢であれば泥臭くなくていいのかもしれませんが、私にはこの方法しかありませんでした

 

洗練された投資家とは程遠い方法ですが、実践的で確実に少しずつ前進できるのが戸建投資なんだと思っています

 

今回は以上となります

 

西野浩樹さんの本はこちらです↓

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本屋さんで少し内容を確認してから購入することをオススメします

 

紹介し過ぎてるので回し者と思われるかもしれませんが、ご本人様にお会いしたいと思ってますが交流はまだありません(笑) 

 

最後までご覧いただき、ありがとうございました

 

だいた

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