こんにちは だいた です
今回は秋田県で、築古戸建を購入して家賃収入を得らえる基準を考えましたのでご紹介したいと思います
このブログは戸建投資を始めてみようと考えている方向けで作成しております
不動産投資を始めてみようと考えている方に少しでも役に立てばと思います
最後までご覧ただければ幸いです
結論から言いますと、よっぽど高額な修繕費が発生するレベルではなければ
客付け出来きて、家賃収入を得られると考えています
ただ購入する、しないの基準があります
今回は、私が考える家賃収入を得られる戸建の基準を紹介したいと思います
私が購入した物件の実質利回りは以前公開したものがあります↓
良ければ参考までに、具体的な数字があるのでイメージがさらに沸くと思います
駐車場スペースが2台分（庭があれば潰すことを検討）
秋田県というか東北は車が無いと本当に生活に不便です
私は青森県出身なのですが、青森市内に住んでいましたが、青森駅から2つ離れた駅でも電車はピークタイム以外は1時間に2本とかです
バスに至っても同じくらいで、車がないと生活が本当に厳しいレベルです
戸建に住みたい方は、ファミリー層がメインになってきますので、旦那さんが会社に出かけて奥様も正社員で仕事をしていたり、パート勤めされている方もいます
合計で2台車を停められることが条件としてはかなり重要となります
1台しかスペースがない場合でも、出来れば敷地内の庭を何とか壊して車を止めるスペースを検討します
1軒目の物件はカーポート付の1台だけ停められる駐車スペースがあり、奥に物置がありました
このカーポートとは、駐車場に支柱を立てて屋根を付ける感じです
この2つを取り払って整地して２台車を止めるスペースにしました
結果的にこの物件に住まわれるかたは独身で1人暮らしの方だったんですけど…
もし2台確保できなければ、庭があればそこを駐車スペースするのが良いと思います
まだやったことは無いのですが、そこまで高額な金額にはならないようです
だいたい10万円～20万円くらいにはなってしまうと確か不動産業者様から聞いた記憶があります
参考までに
雨漏りや床が抜けていない、床の傾きも感じない
雨漏りや床が抜けていなければ、基本大丈夫です
ただ物件の購入前に、築古なので、ほぼどこかしらをリフォームすると思うので、リフォーム会社様にリフォーム見積もりを購入前に取るタイミングで、雨漏りや床のチェックも一緒にすることを強くオススメします
リフォーム業者の方も、修繕箇所が増えればその分仕事に繋がる可能性があるので見てくれると思います
もしその段階で、重大な瑕疵があれば、購入を見送ればいいと思います
リフォーム見積もりをお願いした業者様には申し訳ないのですが、また次の機会に見積もり依頼を出せば許してくれると思います
聞き方は難しいのですが、私は素直に「物件を購入して人に貸したいと思っていて、住むのに困らない物件か？例えば雨漏りとか、床の基礎とか、シロアリとか大丈夫ですかね？」と聞いています
床の傾きも、歩いていて明らかに傾いている物件は購入しません
トイレは水洗、お風呂は多少古くてもOK
水回りは本当に重要です
そもそも、水回りが普通に利用できることが大切です
購入後、ありとあらゆる水が出る所を出してみます
購入前に出来れば一番いいのですが、私の場合2軒とも水を出すことが出来ませんでした
どちらも水道利用の契約がされていないと水を出すことが出来なかったからです
ちゃんと水が使えても、後々、客付け後、水道管や水のトラブルはあると思っておいた方がいいです
トイレは水洗できれば洋式
物件を見る際、出来るだけ洋式の水洗トイレであることをポイントに置いています
和式だと客付けにデメリットしかありません
このような和式トイレにアタッチメントを付けて洋式に出来るものがありますが
出来れば最初から洋式である物件を探します
上記のアタッチメントは試したことがありませんが、恐らく家賃に影響します
ただ、ここも購入する物件が極端に安ければ、その分家賃を下げても利回りはそこまで影響しなくなるのでケースバイケースだと思います
ちなみに私の2軒目の物件は、和式トイレから洋式トイレにちゃんとリフォームしました
だいたい20万円くらいかかってしまいます
今考えると、アタッチメントを試しても良かったと思いますがリフォーム後はやはりかっこよく仕上がっていました
お風呂は在来工法のタイル張りでもOK
お風呂は、私の所有している物件はどちらも在来工法のタイル張りで貸出ししています
こちらも、出来ればユニットバスになっていたら最高なのですがなかなか築古物件でユニットバスの物件は出てきません
購入する物件がすでにユニットバスにリフォームされていたら結構お得だと思います
例えば在来工法の古めかしいタイル張りのお風呂をユニットバスに変更するとなると100万円近くかかると思います
築古物件1軒買えちゃいます…（笑）
水回りはトラブルも多く、また金食い虫です
基本水洗トイレで、お風呂は多少古めかしくても大丈夫です
また汲み取り式（いわゆるボットン便所）は購入検討しません
こちらもリフォームに相当な金額が掛かりますし、家賃を大分下げないと客付けは厳しく、客付け業者様も客付けに苦慮するのではないかと思っています
スーパーまで車で10分が目安
この発想に至ったのは、私の経験からです
2軒目が、スーパーまで車で10分です
この2軒目の物件は、2回目の内見で入居者様が決定したのですが
1回目の内見の際、やはりスーパーから車で10分は遠いと入居を見送られたケースがありました
駐車場2台＋ガレージ付きの物件でもスーパーまで10分が一つの限界で目安だと思います
不動産会社様のHPを見ていて、これはと思ったらすぐGoogleマップで場所を確認して、スーパーは10分範囲でありそうかを確認します
最近、東北では郊外のさらに郊外にドラックストアが出来るケースもあり、生鮮食品も沢山ではありませんが取り扱いも始めているので
もっと郊外に出店欲しいなと思っています
扉と引き戸がすべてちゃんと開閉できる
物件の内見時に出来るだけ全部チェックします
開閉できない場合、物件が傾いているケースがあります
ただ自分の努力で調整できるなら、購入検討します
例えば引き戸であれば鉋（かんな）で削って、引き戸を調整することも可能です
よくよく考えるとこの引き戸、何故か外されていて立てかけられていて、購入後にちゃんとはまらないのを思い出しました…
皆さん購入時、引き戸が外されているなら要チェックかもしれません…
1か所であればいいのですが、あちらこちらで扉が閉まらない、開かないは恐らく物件の基礎に問題があると思われるので
客付が困難になります
まとめ
基準は以上となります
壁紙や床がすごく汚いとか、畳が腐っているとかは、正直何とでもなります
壁紙は交換するだけで、すごく印象が変わりきれいになりますし、畳だって交換してしまえばきれいに見えます
畳は腐っていなければ、表替えをお勧めします
畳を交換すると、い草の香りがして、築古特融のにおいもなくなります
大分印象が変わります
現在私がお世話になっている畳の業者様です
迅速に対応してくれるので次もこちらでお願いするつもりです
URLになります↓
洋室が無くても大丈夫です
必要であれば和室を洋室に変えればいいと思いますし、2軒目物件は洋室はありません
すべて畳の部屋で、入居したのは20代の若者でした
駐車場が無くても、スペースがあれば作れます
あと敬遠するとすれば、再建築不可の土地や市街化調整区域の土地でしょうか…
最悪土地で売り出すときに、建物を建てることが出来ない場合の事を考えています
今回は以上となります
最後までご覧いただき、ありがとうございました
だいた
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